重要なお知らせ
大阪市では近隣住民説明会の義務付けにより民泊（特区民泊・民泊新法）を運営する場合は必ず事前に住民説明会を開催しなければならなくなりました。特に、住民説明会の申請者であるオーナーの同席が無い場合は依頼されてもお受けしません。また、マンション・長屋・実質的な住居地域では依頼されてもお受けできない可能性が高いです。何卒、ご理解を賜りますよう宜しくお願いいたします。
また、弊所では民泊業務の無料相談は行っておりません。
依頼の有無に関わらず相談料は1回につき11,000円（税込み）です。※ご依頼された場合は全て報酬に含まれます。
民泊について
民泊はホテル旅館と大きな違いはありませんが、住宅地にある一般住宅を宿泊施設として外国人観光客等に宿泊させることが出来る新しい形態の宿泊事業と言えます。しかし、住宅地で営業することにより騒音・ゴミ等で近隣住民に迷惑を掛けることが多く、大阪市の特区民泊など管理人が不在であることが前提となっているためトラブルは耐えませんでした。民泊は旅館業法としてホテル・旅館として行うもの、東京の大田区や大阪府が国家戦略特別区域法により旅館業法の特例（特区民泊）として行うもの、そして2018年6月に施行させる民泊新法と呼ばれるものに分かれます。弊所は特に大阪市特区民泊の認定取得に多数の実績を有しており得意としてきました。
大阪では2025年の万博開催、2029年に開業が予想される大阪統合型リゾート（ＩＲ）に向けて世界中から観光客が押し寄せるのは必定です。特に大阪では外国人観光客の受け入れに積極的で、民泊運営を始めるには非常にやりやすいかと思います。行政書士は民泊のサポートを業として行うことができる国家資格者です。民泊を始めるのに関係する役所が多岐にわたるため遠慮なく専門家にご相談下さい。
下記の表はそれぞれの民泊の違いを一覧にしたものです。
近隣住民説明会の義務化
大阪市では令和２年４月１日に条例を改正して近隣住民説明会の開催を義務化しました。これは、以前であれば住民説明会又は戸別訪問による事業説明を行う必要があれば良かったのですが、悪質な代行業者等が一切近隣住民に民泊を始める事を説明しないで、役所の申請には住民説明や戸別訪問をやったと嘘の報告で申請して、後で近隣住民とトラブルになって大揉めに揉めるケースが多かったのです。こうなってしまえば近隣住民との信頼関係は破断してますので事業の継続は非常に難しいですし、無視して強行しても裁判沙汰になっていい結果にならないのは明らかです。
このような状況に大阪市では、今まで民泊に対して比較的緩く認定をされてきましたが一転して非常に厳しい対応をするようになりました。近隣住民との説明をいい加減に対応すると間違いなく行き詰まります。実際、過去に私が対応した案件でもかなり揉めたケースもありました。確かにマニュアルでは近隣住民に同意がなくても大阪市は特区民泊の認定をしてくれます。しかし民泊申請の現場ではそんな簡単ではありません。自治会長に呼び出されるのは当たり前として、「お前の事務所はどこじゃゴラァ！！」、「お前は申請だけやろ！その後は責任取れるんかい！！」とか罵声を浴びせられるのは日常茶飯事でした。いくら認定が出ると言っても、こんな状態で運営を始めても頓挫するのは必至です。
今回近隣住民説明会が義務化された事によって、以前より更に丁寧な内容（騒音等の対策など）の説明を住民に対して求められていますし、説明会を開く以上はオーナーに直接説明していただかないと印象が悪すぎます。なので、ご依頼者が近隣住民説明会の同席を拒む案件は当事務所ではお受け出来ません。ちょっと驚かれたと思いますが全てが全てこんな案件ではありません。民泊に適した立地に沿って場所を選んでやる分には問題はありませんし住民も大きく反対するものではありません。要するに近隣住民に迷惑を掛けないよう誠実に対応して信頼されることが一番大切なのです。特区民泊は施設に管理人は常駐しません。なので、トラブルになった場合にすぐに管理者が駆けつけられないと一気に信頼関係が崩壊します。特に住宅地のど真ん中で民泊をやろうと思うと火災対策（補償も含めて）がどこまで十分なのか説明しないと納得されません。
そのような背景もあることから、弊所では今まで通り全ての案件に対して受任することは出来ません。
個別に相談していただいて受任するかどうかは案件ごとに判断させていただきます。
受任出来ない可能性がある場合
下記のような場合は依頼されても受任出来ない可能性があります。
・住居専用地域など住宅街の中にある施設
・マンション（団地・集合住宅等含む）又は近隣にマンションが建っている場合
・申請者（オーナー）が近隣住民説明会に同席しない場合
・ビジネスありきで民泊運営についてあまり詳しくない事業者
上記については、事前相談させていただいて個別に判断させていただきます。
特区民泊（大阪市）・民泊新法
特区民泊とは、国家戦略特別区域法に掲げる旅館業法の特例として認められている民泊です。全国的に大阪府など限られた地域でしか認められていませんが、旅館業法による許可に比べて基準が緩和されており、既存の住宅を用途変更無しで民泊をすることも可能となっています。大阪府内でも特区民泊が営業出来ない自治体があったり、条例で営業できる地域に制限があったりします。但し、大阪市に関しては制限が緩やかなので申請件数が大幅に増加傾向になってます。
特区民泊は後述する住宅宿泊事業法（民泊新法）に比べて営業日数の制限がなく、大阪市では２泊３日以上の宿泊から営業出来るので収益目的の民泊としてはお勧めしています。
2018年6月から施工される住宅宿泊事業法（民泊新法）による届出制の民泊ですが、営業日数が最大年間180日に制限されており、自治体によっては更に条例により制限される可能性もあることからビジネス性にやや欠ける面があります。また、ホスト不在型の場合は登録された管理業者と委託契約を結ぶ必要があり、24時間体制で苦情等を受け付けるシステムが必要となっています。また、本来ですと消防法令適合通知書は民泊新法では規定されていませんでしたが、消防庁の介入により届出の際に添付しなければなりません。適合させるためには自動火災報知設備など設置する必要がありコストが一段と掛かることになるでしょう。
但し、ホスト滞在型で床面積が50㎡以下だと住宅扱いになるので、民泊新法はホームステイなど収益より国際交流を目的としてゲストを迎える小規模な住宅が目的に合ってると思います。また、民泊新法は原則どこでも可能なので大阪みたいな特区民泊が出来ない地域でも民泊が出来るのが特徴です。
申請（届出）報酬
２０２０年６月１日報酬見直し改定版
| 業 務 | 報 酬 |
内 容 |
|
民泊相談 |
10,000円＋税 |
弊所は民泊の無料相談は受け付けていません。 |
|
事前調査 |
30,000円＋税 |
民泊が可能な物件か微妙な案件のみ保健所・消防署・役所等を回って確認致します。その場で調べられる簡易な調査は費用は掛かりません。 調査後に特区民泊・民泊新法の申請（届出）をご依頼された場合は、調査費用は申請（届出）報酬に含まれます。 |
| 大阪市民泊新法の届出 |
お問い合わせ |
大阪市で民泊新法届出プラン。 別途お問い合わせ下さい。 |
| 大阪市特区民泊認定申請 | おまかせ プラン 230,000円 ＋税 |
令和２年６月よりおまかせプランのみの対応とさせていただきます。お客様は必要申請書類の作成について何もする必要がありません。 報酬は全ての申請に必要な書類作成・提出・受領・訂正の金額が含まれています（ベットなど必要設備の手配、ゴミ業者との契約、運営代行業者との契約、消防設備業者の工事代・立ち会い費用などは含みません）。 報酬に含まれるもの 報酬の他に下記の実費をご請求致します。 実費（一例） 値引等は一切お断りしております。 |
※行政手数料が別途発生します。（例）特区民泊新規申請・・・21,200円
※弊所にご依頼された場合、着手金130,000円を先に受領致します。
特区民泊おまかせプランについて
弊所では令和２年６月の料金改定により「おまかせプラン」のみとさせていただきます。
お客様は役所に提出する書類について全ておまかせしていただくプランです。必要な情報は打ち合わせ時にお聞きしますが、役所に出向くことや書類の作成など一切何もする必要はございません。経験上、特にお客様がご自身で用意するのが難しいと思われる民泊の申請に必要な消防関連書類や、各外国語で記載された賃借契約書、利用説明書はすべて弊所で作成させていただくプランです。申請者様は余計な労力を省いて家具の準備など営業準備に専念していただけます。
民泊申請作成書類（一例）
１．消防署関連書類（必要添付書類）
民泊の認定を受けるには消防法令適合通知書の交付を受けなければいけません。そのために申請するのが消防法令適合通知書交付申請です。消防法令適合通知書交付申請は、民泊の申請書を添付しなければいけないので行政書士が作成する場合が多いです。その場合、防火対象物使用開始届出書を一緒に作成して提出することもありますが、弊所は全て対応可能です。防火対象物使用開始届出書は、避難経路図の作成が検査時までに求められますが弊所は同業者に真似の出来ない美しい避難経路図を作成いたします。また、弊所では国家資格である消防設備士を取得した行政書士が在籍しており、民泊に必要な消防設備に関連する（甲４類、乙６類、乙７類）に合格しておりますので消防署との打ち合わせなど非常にスムーズに進めることが出来ます。
２．賃貸借契約書（必要添付書類）
弊所が作成した借地借家法３８条に基づいた定期借家契約書（民泊バージョン）です。
定期借家契約書は４ヶ国語（日・英・中・韓）を用意しており、実際の申請でも受理されているものです。
※下記の写真は日本語の契約書です。
３．ハウスルール（必要添付書類）
弊所が作成したオリジナルのハウスルール（施設利用書）です。
これだけ美しいハウスルールを作成出来る同業者は少ないようで保健所絶賛の自信作です。
４ヶ国語に対応しており、実際に申請で使われているものです。申請に通る最低限のものですが、クオリティは高くお客様満足度も高いものに仕上がっております。なお、更に詳細なハウスルールの作成を希望のお客様には別途有償にて柔軟に対応いたします。
旅館業法（簡易宿所）による民泊
一般的には、一戸建てやマンションの一室を民泊に利用したいと思ったときに旅館業法の簡易宿所の許可が必要になります。ところが簡易宿所の許可を取るのはかなり大変で、まず建物が建築基準法の用途（旅館・ホテル）に適合していなければ建築士により用途変更を申請する必要があります（200㎡未満だと申請は不要ですが自治体によっては求められる可能性もあるようです）。床面積が200㎡以上の場合は本当に大変で、建築士にお願いして適合させるためにかなりの増改築費用が掛かります。また、その物件が検査済証が出ていない物件だと簡単に増改築も出来ないでしょう。
旅館・ホテル・簡易宿所は住宅専用地域で営業することは出来ないので立地にも気を配らなければいけません。民泊に利用する一戸建てやマンションは普通は住宅専用地域に建ってますからね。また、近くに学校等がある場合には保健所から学校に照会が入ります。場合によっては営業許可が認められないこともあります。施設が建築基準法上の道路に接していない場合も営業が出来ない可能性があります。旅館・ホテル業許可は許可条件が厳しいので、施設をリフォームして結局許可が出なかったなんてこともあります。なので、必ず事前に役所に相談に行くことが前提となります。
大阪市では、まず本申請の前に事前届出を行う必要があります。２段階審査制です。基本的には事前届出で建築計画を提出した後に
それに旅館業の営業許可申請は、特区民泊とは比較にならないほど提出書類も多く、図面だけでも各階平面図、立面図、給排水設備図、玄関帳場の展開図など素人が作成するにはとても難度が高いものばかりです。基本的には行政書士など専門家にお任せして開業準備に注力するのが一番ではないでしょうか。
このように様々な制限が多いのですが、許可が得られそうならビジネスとして運営していくには最も適した方法だと思います。つまり、特区民泊は限られた自治体でしか利用出来ませんし、民泊新法では営業上の日数制限があるので収益性に欠けます。その点、簡易宿所は一泊から営業可能ですし、もちろん３６５日営業することも可能です。厳しい法律により許可を得て営業するため色々な面で安心感があります。
しかも、旅館業法も緩和される傾向にあって、定期的に法改正が行われていますので検討の価値はあります。
簡易宿所、旅館・ホテル業（200㎡未満3階以下）の申請報酬
（注）200㎡以上の物件については別途見積もり
| 業務 | 報酬 |
内容 |
| 事前調査報酬 | 50,000円＋税 |
民泊が可能な物件か微妙な案件のみ保健所・消防署・建築指導部等の役所を回って確認致します。その場で調べられる簡易な調査については費用は掛かりません。 ※物件の状況により追加費用が掛かる場合がございます。 許可申請を弊所にご依頼された場合は事前調査費用は申請報酬に含まれます。 申請の有無に関係なく調査報酬の返金は致しません。 |
|
簡易宿所・ホテル旅館業許可申請 |
300,000円～ ＋税 |
用途変更に必要な建築確認・工事の費用は含まれていません。 ※図面が無い場合等の状況により追加費用が掛かる場合がございます。 左記報酬は旅館業申請手続き代行報酬です。申請に必要な工事費、消防設備、施設案内書、その他備品の設置等はお客様でご準備下さい。 飲食営業許可等の許可も必要な場合は別途費用が発生します。 左記報酬とは別に行政手数料が発生致します。 |
※旅館・ホテル（２部屋以上）の申請を希望の場合は別途お見積り
※大阪市の場合申請手数料22,000円が別途必要となります。
旅館業法（旅館・ホテル業）による民泊
実は、2018年6月に旅館業法が一部改正されます。この内容がかなり大きな改正とされており民泊営業のハードルを更に引き下げました。今までだと、旅館業又は旅館業を営業するにはそれぞれ最低部屋数が決まっていて敷居が高いものでした。ところがこの改正では旅館とホテル業を統一して「旅館・ホテル業」とする他、部屋数制限を撤廃しました。つまり１部屋から旅館・ホテル業を営業出来るのです。
また、便所の数なども大幅に緩和されており条件によっては複数設置しなくても営業可能です。今まで旅館業法の許可で民泊をしようと思っていても、選択肢として簡易宿所によるベット貸し営業しか現実的では無かったと思います。それが今回の改正で「旅館・ホテル業」として日数制限等の制限なく民泊を経営出来る可能性が高まりました。つまり、１泊から年間３６５日部屋貸しで営業が出来ると言うことです。もちろんある程度の投資は必要でしょうが、従来と比較して負担は大分軽くなったと思います。
投資予算との兼ね合いもありますが、「旅館・ホテル業」の看板の信頼は大きく民泊を営業するにあたって十分検討に値すると思います。旅館業法の許可申請は、かなり複数の図面を作成して提出しなければいけないので行政書士に対する報酬も高くなりますが、将来的に十分観光客が見込めると踏めばお勧め出来る選択肢だと思います。
特に大阪市では、特区民泊や住宅宿泊事業（民泊新法）については厳しい条例が定められており、小規模施設など条件によっては旅館・ホテル業許可を取得した方が取りやすいメリットもございます。2018年の旅館業法の改正以後では施設の一部分のみ使用を目的とした許可が可能となっており、弊所も取れるならまずは旅館業法による許可をお勧めしております。旅館業法の許可を得るにはやはり図面が整っているかどうかが一番重要になります。平面図は現場で測量すれば無くてもなんとかなりますが、建物配置図、立面図、給排水設備図などは現存していないと作成が困難な場合が多々あります。
旅館業許可のチェックポイント（大阪市内）
・建物全体の図面が残っているか？（建物配置図・平面図・立面図・給排水設備図など）
旅館業許可では図面を揃えるのが肝となります。しかし大抵の場合は揃ってないことが多いので図面がネックになる場合が多いです。建物の形状や内部構造の複雑さで図面を作ることが出来なく断念するケースもあります。もし旅館業許可を考えて物件を探す段階であるなら、これら図面が全て残っている物件を探しましょう。
・旅館・ホテル業として利用する面積が200㎡未満であるか？
一般の住宅を旅館・ホテル業と使用する100㎡以上の建物は、建築基準法上の特殊建築物に該当しますのでそれに適合する為の建築確認申請が必須でした。それが緩和されて200㎡未満になった事及び建物の一部を利用した旅館業許可を得られる合せ技でハードルが下がりました。しかし、200㎡以上の場合は以前と同じく建築確認申請が必要になります。建築確認申請を出すには既存建物の検査済証は必須となり条件がかなり上がります。検査済証のある物件は高額なので相談に来られるほとんどのお客様は検査済証はありません。また、200㎡未満だと建築確認が不要だからといって何でもアリな訳ではありません。旅館業として使用するために建築基準法に適合したものでなければならないとされています。
・フロントを置かない場合は入り口にテレビカメラの設置及び管理事務室が必要。
小規模施設で旅館業許可を考えられている場合、フロントを設置しないケースがほとんどだと思います。改正後の旅館業法では旅館・ホテル業もフロント設置義務は緩和されましたが、必ず入り口に24時間監視可能なテレビカメラの設置が義務付けられています。しかもそれを管理する管理事務室を施設から1,000ｍ以内の場所に設けないといけません。ここが特区民泊などに比べるとハードルが上がる条件になるかなと思います。大阪市の特区民泊の場合は、緊急対応の現地対応の駆け付け時間が概ね10分と目安があって最終的に保健所の裁量に委ねられている部分がありました。それが旅館業許可の場合は明確に1000ｍ以内に管理事務室設置と基準が明文化されています。消防設備は民泊も旅館業も内容は変わりませんが、旅館業は原則フロント設置が必要なのでこのような代替設備に対する投資が嵩みます。
・施設の110ｍの範囲内に指定された学校・公園等がないか？
特区民泊の場合は、隣が学校であっても認定は出るのですが旅館業許可の場合は話が違ってきます。大阪市の場合、この規制に該当すると市条例第5条に引っ掛かります。要するにホテルとラブホテルの見分けは難しく、ラブホテルの許可の敷居は高いので旅館業許可を取って、実質中身はラブホテル営業みたいな抜け穴を利用する業者が後を絶ちませんでした。学校のすぐ隣でラブホテルを営業されたら健全な青少年の育成に障害が生じるということでしょう。大阪市以外にも各自治体で独自のラブホテル規制条例が定められているのが通常なのです。要するに学校や公園等が近くにあると、様々な規制（建物の看板及び色、寝台の数など）が引っ掛かって思うような運営が出来ない可能性があります。しかも事前届出の審査期間も3ヶ月近く掛かるので許可までの道のりが大変長いのです。ここは重要ポイントの一つです。
・採光が必要な窓が部屋に設置されているか？
大阪市の特区民泊の場合は窓の無い部屋でも認定は出るのですが、旅館・ホテル業許可は採光の基準が定められています。就寝の用に供する部分の床面積の８分の１以上の窓面積が確保されていることが条件になります。例えばよくある一戸建ての民宿施設で部屋と窓の間に90cm以上の廊下がある場合は更に条件が厳しくなります。旅館業許可の特徴の一つとしてこの採光基準が定められている事は留意すべき点になります。窓の無い部屋を客室には出来ないので要注意です。
「旅館・ホテル業」の申請報酬は、物件の状況に応じて個別に見積りする形になります。詳しいことは弊所までご相談下さい。
ご依頼の流れ
- 民泊・旅館業許可についての相談
事前にお客様と民泊について打ち合わせを行います。ご依頼されない場合も相談料11,000円（税込）はご請求させていただきます。
また、大阪市内だと交通費は請求しておりません。日時や打ち合わせ場所等はお客様のご都合になるべく合わせさせていただきます。打ち合わせの際は物件に関する資料（登記簿謄本・建築図面・建築確認済証等）を可能な限りご持参下さい。お客様の目的や希望を聞き取りして、その場で判断出来る簡易調査的なものは提示致します。その場で判断が難しいものについては事前調査（有料。税込33,000円、ホテル旅館業は税込55,000円）が必要になります。
- 事前調査
民泊が可能かどうか即時に判断出来ないものは、保健所や消防署、都市計画課（建築指導部）などに事前相談に行きます。
弊所に依頼される場合は物件に関する書類をお預かりして関係各所に直接伺います。また、事前調査報酬は全額前払いとして先にいただいております。調査の結果及び申請の有無に関わらず報酬の返金は致しませんので予めご了承下さい。なお、事前調査の結果民泊申請をご依頼された場合は、これら事前調査報酬は民泊申請報酬に含まれていますので、最終的に差額分をご請求致します。 - 委任契約
事前調査の結果、民泊の申請（届出）を弊所にご依頼される場合は委任契約を結んで受任となります。また、着手前に130,000円（旅館業許可の場合は半額）を前金としていただいております。消防設備工事などが発生する場合は申請まで時間が掛かる恐れがございます。資金計画はしっかりご準備下さい。また、お客様都合によるキャンセルの場合返金は一切しておりませんので予めご了承下さい。時期によっては補助金が出る可能性がございます。こちらも案内出来る場合は打ち合わせの際に案内させていただきます。
- 役所に申請書（届出書）を提出
申請が受け付けられた時点で残額についての請求書を発行致します。
指定された入金日まで忘れずにお振込をお願い致します。ちなみに大阪市の特区民泊の場合、申請から検査を経て約３週間から１ヶ月程度掛かりますので予めご了承下さい。
大阪かがやき行政書士事務所振込口座
- 許可・認定
旅館業の許可及び特区民泊の認定がされましたら無事に受任完了です。
大阪で民泊を検討されるなら、寝屋川市の大阪かがやき行政書士事務所までお気軽にご相談下さい。
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